Eine Teilungsversteigerung dient der Aufteilung einer Immobilie, die mehreren Eigentümern gehört. Entsprechende Sachverhalte finden sich sowohl im Erbrecht als auch im Familienrecht. Ein typischer Sachverhalt Erbrecht ist, wenn mehrere Personen, etwa Geschwister, gemeinsam geerbt haben und als Erbengemeinschaft gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind. Können sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft nicht darüber einigen, wer die Immobilie übernimmt und insbesondere wie hoch die Ausgleichszahlung des übernehmenden Erben an die anderen für deren Anteil sein soll, so sieht das Gesetz als Lösung die Teilungsversteigerung vor. Ähnlich ist die Situation, wenn ein ehemaliges Familienheim zwei geschiedenen Ehegatten gemeinsam gehört und man sich nicht darüber einig wird, wer die Immobilie zu welchem Preis übernimmt. In solchen Fällen, egal ob Erb- oder Familienrecht, ist der Miteigentümer, der die Immobilie übernehmen möchte, regelmäßig der Meinung, dass diese nur einen geringen Wert hat. Die anderen Miteigentümer sind dagegen regelmäßig der Meinung, dass die Immobilie sehr werthaltig ist. Kommt man hier nicht zusammen, so bleibt nur die Teilungsversteigerung. Dadurch wird die Immobilie quasi in teilbares Gut, also Geld, umgewandelt.

Die Teilungsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, welches sich durch eine Häufung schwierigster rechtlicher und wirtschaftlicher Probleme auszeichnet und selbst im Familien- oder Erbrecht erfahrenen Rechtsanwälten vielfach Schwierigkeiten bereitet. Rechtsanwalt Dr. Walter Kögel, Autor des Standardwerkes „Strategien zur Teilungsversteigerung des Familienheims“, hat daher in der Zeitschrift FamRB 2025, 33 (Heft 1) „7 taktische Todsünden bei der Einleitung eines Verfahrens auf Teilungsversteigerung“ zusammengestellt, da er der Meinung ist, dass die Rechtskenntnisse in der Anwaltschaft hierzu ein „Alptraum“ seien.

1. Keine hinreichende Aufklärung über die Tragweite des Verfahrens
Häufig gehen insbesondere Ehepartner davon aus, dass bei einer Teilungsversteigerung nur der Anteil des anderen Miteigentümers versteigert werde, nicht die Immobilie im Ganzen. Zwar ist es auch möglich, nur seinen eigenen Anteil zu versteigern, üblich und verbreiteter ist es jedoch, einen Antrag auf Versteigerung der gesamten Immobilie zu stellen. Denn wer außer dem anderen Miteigentümer kauft schon eine halbe Immobilie? Der andere Miteigentümer, also beispielsweise der Ehegatte, kann dann zwar mitsteigern, er genießt jedoch keinerlei Vorzugsrechte wie etwa ein Vorkaufsrecht o.ä.. Falsch ist auch die häufige Vorstellung, dass man als hälftiger Miteigentümer nur den Miteigentumsanteil des anderen bezahlen müsse und so Alleineigentümer wird. Tatsächlich muss der andere Miteigentümer wie alle anderen mitbieten und grundsätzlich den gesamten Kaufpreis, der sich aus der Versteigerung ergibt, unmittelbar auf den Tisch legen.

Ein weiterer verbreiteter Irrglaube ist, dass sofort nach der Versteigerung der Erlös entsprechend den Miteigentumsanteilen an die Beteiligten verteilt wird. Das ist nur der Fall, wenn alle Miteigentümer eine gemeinsame Erklärung bzw. jeweils korrespondierende Erklärungen zur Auszahlung des Erlöses bei Gericht einreichen. Ist einer der Miteigentümer mit einer hälftigen Teilung nicht einverstanden, etwa weil er Vorabansprüche geltend macht, so wird der Erlös der Versteigerung bei Gericht hinterlegt. Solche vorab geltend gemachten Ansprüche sind häufig beispielsweise Nutzungsentschädigungszahlungen, welche ein Miteigentümer vom anderen Miteigentümer, der die gemeinsame Immobilie bisher alleine genutzt hat, haben möchte. Es können aber auch Aufwendungen sein, die zum Erhalt der Immobilie geleistet wurden. In so einem Fall bleibt der Erlös bei Gericht, bis sich die Beteiligten einigen oder ein gesondertes Gerichtsverfahren gegen die Miteigentümer zur Zustimmung zum Auszahlungsplan erfolgreich geführt wurde.

Schließlich glauben Antragsgegner im Teilungsversteigerungsverfahren häufig, dass sich schon irgendwie alles regelt, wenn sie sich passiv verhalten. Das ist jedoch der schlimmste Fehler, den sie machen können! Denn als Gegner des Teilungsversteigerungsantrages ist es unbedingt zu empfehlen, dem Verfahren beizutreten und einen eigenen Antrag zu stellen. Denn nur so hat der Antragsteller nicht die alleinige Herrschaft über das Verfahren mit der Folge, dass er beispielsweise den Antrag bis zu Ende der Bieterstunde noch zurücknehmen kann. Er kann dann beispielsweise selbst mitbieten und gefahrlos den Preis hochtreiben. Bekommt er den Zuschlag, kann er das Verfahren einfach durch Antragsrücknahme beenden. Hat der Antragsgegner allerdings den Beitritt erklärt, ist dessen Zustimmung erforderlich. Andersrum kann der Antragsteller auch verhindern, dass jemand anderes den Zuschlag erhält, indem er den Antrag nach der Bieterstunde zurücknimmt. Auch das ist durch einen Beitritt des anderen Miteigentümers zu verhindern.

2. Keine Einsichtnahme in das Grundbuch
Ein Teilungsversteigerungsverfahren einzuleiten, ohne zuvor einen aktuellen Grundbuchauszug eingesehen zu haben, ist mit erheblichen Risiken verbunden. Häufig haben Privatpersonen nur vage Vorstellungen von der Eigentumssituation an der von ihnen bewohnten Immobilie, die mit der tatsächlichen Rechtslage nichts zu tun haben. Man wohnt seit Jahrzehnten in dem Haus und hat Renovierungen und Hauskosten bezahlt und geht dann gefühlt davon aus, dass man Miteigentümer ist. Im Grundbuch steht aber möglicherweise nur der andere Ehegatte. Ohne dies vorher zu klären kann kein erfolgreicher Antrag gestellt werden.

Häufig sind auch Fälle, in denen Grundstücke im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf Kinder übertragen werden. Regelmäßig behalten sich die Übertragenden dann ein Nießbrauchsrecht vor, welches im Grundbuch eingetragen wird. Ebenso häufig gibt es auch Rücktrittsrechte oder automatische Rückfallrechte für den Fall, dass das beschenkte Kind vor dem übertragenden Elternteil verstirbt oder auch für den Fall, dass das Grundstück in die Zwangsvollstreckung gerät. Deshalb muss der Anwalt vor Beantragung der Teilungsversteigerung auch einen etwaigen Übertragungsvertrag einsehen. Denn die Teilungsversteigerung ist Zwangsvollstreckung. Wurde die Immobilie also beispielsweise von den Eltern eines Ehegatten auf die Ehegatten übertragen und beantragt dann einer von beiden die Teilungsversteigerung, dann haben die Eltern möglicherweise ein Rücktrittsrecht bezüglich der Übertragung und dieser Ehegatte verliert so ersatzlos seinen hälftigen Anteil an der Immobilie.

3. Versteigerung einer hochbelasteten Immobilie
Im Rahmen der Versteigerung ist der Erwerber der Immobilie verpflichtet, sämtliche Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, zu übernehmen. Das können etwa Grundschulden oder Sicherungshypotheken sein. Er muss also zusätzlich zu dem Gebot für die Immobilie – es gibt ein Mindestgebot, dass die Hälfte des von einem gerichtlichen Gutachter ermittelten Wertes verlangt – die Verfahrenskosten und die zu übernehmenden Belastungen bezahlen. Bei hohen Belastungen ist dadurch der Erwerb möglicherweise so unattraktiv, dass niemand bieten wird. Der Antragsteller des Versteigerungsverfahrens bleibt dann auf den nicht unerheblichen Verfahrenskosten sitzen.

Dies gilt auch dann, wenn eine etwaige Grundschuld nicht mehr valutiert, also schon abbezahlt ist. Das kommt in der Praxis relativ häufig vor. Der Erwerb einer Immobilie wird durch eine Grundschuld zugunsten einer Bank abgesichert. In den nächsten 20 Jahren werden die Raten bezahlt und die Grundschuld so abgelöst, aber es wird vergessen, diese im Grundbuch zu löschen. In so einem Fall hat der Erwerber der Immobilie zwar später ein Anspruch gegen die Bank, die Summe der Grundschuld zurückzubekommen. Im Rahmen der Versteigerung muss aber der volle Betrag der Grundschuld zuzüglich Zinsen – gegebenenfalls seit Jahrzehnten in astronomischer Höhe – bezahlt werden. Das macht den Erwerb ebenfalls unattraktiv, hier muss vor einer Versteigerung dafür gesorgt werden, dass nicht mehr valutierende Grundschulden im Grundbuch gelöscht sind.

Gelegentlich können Banken auch zu einer sogenannten Minderanmeldung bewegt werden. Das ist ein Verzicht der Bank auf die ihr ansonsten formal zufließenden Zinsen, welche in der Regel später zurückzuerstatten sind. Damit wird das Mindestgebot niedriger. Um die Minderanmeldung zu erhalten, muss man die beteiligte Bank darum bitten. Es liegt also im Ermessen der Bank, ob sie die Minderanmeldung erklären will. Je kleiner jedoch die Bank ist, desto größer ist oft die Unkenntnis zu den Details von Teilungsversteigerungen und die Bankmitarbeiter sind oft mehr als überfordert mit der Frage, ob Sie einer solchen Minderanmeldung zustimmen sollen oder können.

4. Teilungsversteigerung ohne Klärung der Finanzierung mit der Bank
Viele Antragsteller bauen zunächst darauf, dass sie nach einer Ersteigerung des Miteigentumsanteils, etwa des Ehepartners, den bestehenden Darlehensvertrag zu den bisherigen günstigen Konditionen weiterführen können. Im Worst-Case-Szenario kündigt die Bank jedoch den laufenden Kredit für die Immobilie und generiert damit eine negative SCHUFA-Auskunft. Wie bereits ausgeführt ist die Teilungsversteigerung eine Form der Zwangsvollstreckung und berechtigt die Bank damit dazu. Damit wird es nahezu unmöglich, bei einer anderen Bank eine Finanzierung zu erlangen. Oder die eigene Bank verlangt für eine erneute Finanzierung des Erwerbs der Immobilienhälfte einen saftigen Zinsaufschlag im Vergleich zur ursprünglichen Finanzierung.

5. Teilungsversteigerung oder Forderungsversteigerung
Gerade in Scheidungssachen ist zu prüfen, ob es nicht wirtschaftlich sinnvoller ist, statt einer Versteigerung der gesamten Immobilie nur den Anteil des anderen Ehegatten zu versteigern, insbesondere wenn erhebliche Forderungen gegen den Miteigentümer im Raum stehen. Dies ist möglich, wenn man gegen den Ehegatten eine vollstreckbare Forderung hat. Dann kann in die Immobilie gepfändet werden mit der Folge einer Zwangsversteigerung zur Durchsetzung der Forderung; aber eben dann nur der Hälfte des anderen.

6. Veräußerungsverbot
In Familiensachen ist § 1365 BGB zu beachten. Danach darf ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten über sein Vermögen im Ganzen verfügen. Häufig ist das Familienheim der einzige wesentliche Vermögensgegenstand der Ehegatten, sodass es unter den Schutz dieses Gesetzes fällt. Die Rechtsprechung nimmt bei kleineren Vermögen 15 %, bei größeren Vermögen 10 % an, die verbleiben müssen, damit man nicht von einer Veräußerung des gesamten Vermögens ausgeht. Eine Verfügung in diesem Sinne ist eben auch der Verkauf im Wege der Versteigerung. Diese ist dann erst nach Rechtskraft der Scheidung möglich.

7. Die Spekulationsteuer
Spekulationsteuer fällt dann an, wenn innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren ein Grundstück gekauft und zu einem höheren Preis verkauft wird. Ein Verkauf in diesem Sinne ist auch die Teilungsversteigerung. Eine Ausnahme von der Steuerpflicht wird nach § 23 EStG dann gemacht, wenn zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Daraus folgt, dass derjenige Ehegatte, der aus dem Familienheim auszieht, im Jahr des Auszugs die Veräußerung vornehmen muss, um der Spekulationssteuer zu entgehen, wenn sich der Verkauf nicht noch über die Zehnjahresfrist hinzieht.

Gegen Teilungsversteigerungen kann man sich mit verschiedenen Anträgen wehren, etwa auf einstweilige Einstellung nach § 180 ZVG wenn es bei der Abwägung widerstreitender Interessen angemessen erscheint, etwa zum Wohle gemeinsamer Kinder. Allerdings mit einer sehr kurzen Frist von zwei Wochen ab Zustellung des Gerichtsbeschlusses und nur für sechs Monate. Weiterhin mit der Drittwiderspruchsklage nach §§ 768, 771 ZPO, wenn Rechte Dritter durch die Versteigerung beeinträchtigt werden oder ein Miteigentümer ein der Veräußerung entgegenstehendes Recht geltend macht. Oder auch mit einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO bei Vorliegen ganz besonderer Umstände, die eine nicht mit den guten Sitten zu vereinbarende Härte bedeuten würden. Das ist allerdings eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift.